Mandantendepesche Mallorca2030

Lust auf Zukunft

Eine Publikation der European@ccounting Center of Competence®Mallorca 2030 55 gehörendes Wirtschaftsgut veräußert, ist der Vorgang steuerlich grund- sätzlich nicht relevant. Der § 23 EStG durchbricht diesen Grundsatz. Wenn der Zeitraum zwi- schen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstückes nicht mehr als zehn Jahre beträgt und das Grundstück im Jahr der Veräußerung und in den zwei Jahren vor der Veräußerung nicht zu privaten Wohnzwecken genutzt wurde, unterliegt es der Besteuerung mit dem Regelsteuersatz. Beispiel: Vor dem Finanzgericht Münster (Az: 10K 15/12 E) wurde folgender Fall verhandelt: Ein Steuerpflichtiger erwarb eine Immobilie am 3. März 1998. Am 30 Januar 2008 verkaufte er diese Immobilie mit der Auflage, dass der Kaufvertrag erst wirksam wird, wenn eine bestimmte behördliche Freistellungsbescheinigung erteilt wird. Diese Bescheini- gung wurde am 10. Dezember 2008 erteilt. Nach Ansicht der Richter lag der Verkauf am 30. Januar 2008 innerhalb der 10-Jahresfrist und somit steuerpflichtig. Der Steuerpflichtige ist in Revision gegangen, die aktuell beim BFH unter dem Aktenzeichen IX R 23/13 anhängig ist. Der Gewinn oder Verlust aus solchen Veräußerungsgeschäften wird als Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaf- fungskosten oder Herstellkosten und den Werbungskosten andererseits ermittelt. Die Anschaffungs- oder Herstellkosten mindern sich um die AfA, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Grundsätzlich sollte man bei Veräußerungsgeschäften innerhalb der 10 Jahre darauf achten, ob ein Verlust entsteht. Wird ein Gewinn erwartet, ist ein Verkauf außerhalb der Frist vorteilhafter. Bei einem Verlust inner- halb der Frist kann gegebenenfalls mit anderen Gewinnen verrechnet werden. ■ STEUERFREIER VERKAUF DES SELBSTGENUTZTEN HAUSES Der Verkauf von privat bewohnten Häusern – das gilt auch für selbst- genutzte Ferienhäuser in Spanien – ist u.U. auch steuerfrei. Es muss nachgewiesen werden, dass die Nutzung ausschließlich durch Famlien- mitglieder erfolgt. Die Nutzung durch ein Kind, welches in der Einkom- mensteuererklärung der Eltern nicht mehr als Kind vermerkt ist, kann die ausschließliche Nutzung im steuerlichen Sinn somit den steuerfreien Verkauf nach dem deutschen Einkommensteuergesetz verhindern. ■ GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wurde vom Bundesfinanzhof zur Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) entwi- ckelt. Sie besagt, dass eine objektive Nachhaltigkeit und damit ein gewerb- licher Grundstückshandel – und keine private Vermögensverwaltung – dann vorliegt, wenn ein Grundstückseigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei „Objekte“ in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegenden Modernisierung verkauft. Die Gewinne aus dem Verkauf führen zu gewerblichen Einkünften. Je nach Höhe des Gewinns setzt das Finanzamt nicht nur Einkommen- steuer, sondern auch Gewerbesteuer fest. ACHTUNG: Die gekauften und veräußerten Objekte in Spanien werden in dieser Berechnung mit berücksichtigt! Besonderheiten gelten bei langjährigem Vorbesitz und Rechtsnachfolge: Werden bebaut erworbene Grundstücke veräußert, die der Veräußerer mindestens zehn Jahre durch Vermietung oder für eigene Wohnzwecke nutzte, ist dies unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte noch private Vermögensverwaltung. Die Veräußerung ererbten Grundbesitzes wird grundsätzlich von der Drei-Objekt-Grenze nicht erfasst. Unabhängig von der Drei-Objekt- Grenze ist ein Spekulationsgewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG bei einer Grundstücksveräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist zu versteuern. Für unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Personen, d.h. solche mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland, gelten im deutschen Einkommensteuerrecht grundsätzlich das Wohnsitzland- prinzip und das Welteinkommensprinzip. Das bedeutet zunächst, dass das gesamte weltweit erzielte Einkommen von einer natürlichen Per- son, die ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat, in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist. Ein in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger ist demzufolge mit seinen Einkünften aus ausländischen Quellen – hier aus Spanien – in Deutsch- land steuerpflichtig. So unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Spanien auch in Deutschland grundsätzlich der Besteu- erung. Unterwirft jedoch auch der ausländische Staat – hier Spanien – diese Einkünfte der Besteuerung, ist es die Aufgabe eines Doppelbe- steuerungsabkommens, eine Doppelbesteuerung zu vermeiden oder zu vermindern. ■ KAPITALREDUZIERUNG: DIVIDENDEN HABEN VORRANG Bis einschließlich 2014 bestand die folgende Regelung: Die Reduzierung des Kapitals einer nicht börsennotierten Körperschaft war für die Gesell- schafter kein steuerpflichtiges Einkommen. Der Vorgang bewirkte nur eine Minderung des Erwerbspreises der Anteile. Nur wenn der Betrag der Herabsetzung den Erwerbspreis überstieg, wurde der überschießende Betrag als Kapitalertrag (Dividenden) besteuert. Die per 1.1.2015 gültige Neufassung von Artikel 25.1.e) des Einkomme- steuergesetzes behält die dargelegte allgemeine Regel bei, führt jedoch eine Neuerung ein: Ist der Unterschied zwischen dem Wert des Eigenka- pitals der Anteile per letztem abgeschlossenem Geschäftsjahr einerseits und dem Erwerbswert andererseits positiv (d.h. Rücklage oder positives Geschäftsergebnis), so wird der ausgeschüttete Betrag bis zum Limit der genannten Differenz als Kapitalertrag (Dividenden) besteuert. Erst der überschießende Betrag mindert den Erwerbswert der Anteile gemäß der alten Regelung. Einfacher ausgedrückt: Solange in der Gesell- schaft Gewinne stecken, haben diese bei einer Reduzierung Vorrang vor der Auszahlung von Kapitalanteilen. Steuerlich hat das erhebliche Auswirkungen, da eine Ausschüttung von Dividenden als Kapitalertrag zu versteuern ist, eine Agio-Ausschüttung hingegen eine fast (1%ige Belastung) steuerfreie Rückzahlung von Eigenkapital darstellt. ■ IMMOBILIEN S.L. – HAFTUNG FÜR DIE UMSATZSTEUER Wir weisen an dieser Stelle auf einen Tatbestand hin, mit dem wir leider sehr häufig von neuer Mandantschaft konfrontiert werden. Dass viele Ferienimmobilien in S.L.s gehalten werden, ist keine neue Tatsache und war bis vor einigen Jahren generell eine sehr günstige Gestaltungsform. Bei bestimmten Konstellationen kann das auch heute noch der Fall sein. Wenn nach der Fertigstellung der Immobilie nochmals größere Instand- haltungen anfallen – das ist nicht selten der Fall –, werden u.a. auslän- dische Handwerker beauftragt. Vom Grundsatz her ist die patrimoniale Gesellschaft umsatzsteuerlich wie eine „Privatperson“ anzusehen. Bei Aufträgen über 10.000,00 € pro Jahr gilt aber eine besondere Vorschrift! Aufgrund der spanischen Umsatzsteuergesetze und der EU-Richtlinien kann die spanische S.L. für die Zahlung der IVA in die Pflicht genommen werden. Ein kleines Beispiel soll die Problematik verdeutlichen: Eine S.L. bestellt bei einem deutschen Unternehmer eine Einbauküche zum Wert von 30.000,00 € und bekommt vom deutschen Unternehmer eine Rechnung in Höhe von 30.000,00 € zzgl. 19 % deutscher Umsatzsteuer. Er bezahlt diese Rechnung, die Küche wird ordnungsgemäß eingebaut. Was ist falsch gelaufen? Der deutsche Unternehmer hätte in diesem Fall auf die 30.000,00 € 21 % spanische Umsatzsteuer (IVA) an den spanischen Fiskus abführen müssen, da der Ort der Leistung in Spanien ist und der Wert der Leistung (Lieferung und Einbau der Küche) 10.000,00 € über- steigt. Wenn er das nicht getan hat, passiert Folgendes: Das spanische Finanz- amt kann nun an die spanische S.L. herantre- ten und die 21 % IVA – in diesem Fall 21 % von 30 T€ – in Höhe von 6.300,00 € fordern. Die Immobilie haftet für diese Steuern! Neben der Zahlung der IVA sind von der S.L. in Spanien Verwaltungsstra- fen in Höhe von 150,00 € (nicht abgegebene Erklä- rung) und mindestens 50 % Strafe auf die zu spät gezahlte Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Ob die S.L. dann das Geld und die Strafen von dem deutschen Unternehmer zurückbekommt, steht auf einem anderen Blatt Papier und dürfte dann zu einer Angelegenheit für den Rechtsanwalt werden. „Erfolgreich zu sein heißt, anders als die anderen zu sein.“ Asesora Fiscal, Esperanza Arévalo Center of Competence®Mallorca 203055

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