Mandantendepesche Mallorca2030 - II. Lebenszyklen einer Immobilie

Lust auf Zukunft

6 Eine Publikation der European@ccounting Center of Competence®Mallorca 2030 gesamtspanischen Steuersatz in Anspruch nehmen können, wie wir in einem eigenen Kapitel über die Vermögensteuer - und auch deren Vermeidung - darlegen. Erbschaftsteuer: Das Ende der 1 %-Flatrate Die Erbschaftsteuer der Balearen ist in fiskalischer Hinsicht einer der wenigen Punkte, der von außerhalb mit Neid betrachtet wurden. Die mit einer komplizierten Formel geregelte Reduktion dieser Steuer auf 1 % (Eins von Hundert) für direkte Verwandte der auf- und absteigenden Linie (Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel) sowie Ehepartner und eingetragenen Lebenspartner und zwar unabhängig vom Umfang des Erbes, wurde jedoch mit der Reform erheblich verändert. Der genannte resultierende Steuersatz von einem Prozent gilt bis zu einem geerbten Vermögen bis zu 700.000 €. Darüber werden Steuersätze von 8 bis zu 20 Prozent wirksam. Die Darstellung der neuen Regelung und entsprechende Vermeidungs- strategien werden ebenfalls in einem eigenen Kapitel behandelt. Grunderwerbsteuer: Ab 1 Million wird es teurer Die Grunderwerbsteuer (ITP) besteht aus drei Modalitäten: Stempelsteuer (AJD), Gesellschaftsteuer (OS) und Steuer auf entgeltliche Vermögensüber- tragungen (TPO). In der Regel ist meistens die TPO gemeint, wenn von der Grunderwerbsteuer die Rede ist. Im Folgenden richten wir uns nach der üblichen Formulierung, dass wir bei dem Anfall von Grunderwerbsteuer die Abkürzung ITP verwenden. Diese Steuer fällt bei Folgeübertragungen von Immobilien an (auf neue Immobilien fällt meistens Umsatzsteuer an) und ist somit für den Käufer der Hauptbestandteil der Erwerbsnebenkos- ten eines jeden Kaufs einer Immobilie. Hier fügt die Balearen-Regierung einen neuen Steuersatz für Vorgänge ab 1.000.000 € ein. Gebühren: Reduzierung wurde aufgehoben Die von der Vorgängerregierung beschlossene Senkung der meisten behördlichen Gebühren im Umfang von 20 Prozent wird rückgängig gemacht. Mit wenigen Ausnahmen werden die Gebühren wieder auf das alte Niveau angehoben. Beschlussfassung Quasi mit dem letzten Atemzug des alten Jahres – per Entscheid am 29. Dezember und Veröffentlichung im Amtsblatt am 30. Dezember 2015 – hat die neue Balearen-Regierung die beschriebene Steuerreform beschlossen. Gestaltungsbedarf Da neben den geschilderten Einflüssen drei weitere Vorschriftsrahmen zu berücksichtigen sind – die deutschen Steuergesetze, die spanischen und das Doppelbesteuerungsabkommen – , ist auch in Zukunft mit „wechselhaftem Wetter“ zu rechnen. ■ II. Lebenszyklen einer Immobilie Eine Immobilie hat die Lebenszyklen, Kauf, Nutzung, Verkauf oder den Schenkungs- oder Erbfall. Bei der Kaufentscheidung sollten alle Stufen, mit den Auswirkungen in Spanien und Deutschland, bedacht werden um einen sinngebenden Gesamtcocktail zu finden von Asesor Fiscal - Steuerberater Dipl.-Kfm.Willi Plattes S ie erhalten einen Überblick über die derzeitigen Besteue- rungstatbestände in den beiden Ländern Deutschland und Spanien, die im Immobilienbereich für vermietete und auch selbstgenutzte spanische Immobilien bedeutsam sind, ein- schließlich der Neuerungen, die sich aus der Rechtsprechung und Verwaltungsfestlegungen ergeben. Wir beschreiben einige zivilrecht- liche Strukturen, wie den Kauf als Privatperson(en) oder mit einer Kapitalgesellschaft in Spanien oder Deutschland. Die Sinnhaftigkeit der unterschiedlichen Strukturen gehören mit zum Lösungsangebot. Da - wie schon beschrieben - zwischen Spanien und Deutschland der automatische Informationsaustausch vereinbart ist, erscheint es auch sinngebend, sich mit den gesetzlichen Regelungen in beiden Ländern zu beschäftigen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. In dem Gliederungspunkt „Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten“ beschreiben wir die wesentlichen Kosten, Gebühren, Steuern und Neben- kosten, die beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca bzw. in Spanien entstehen. Nutzungsphase und Nutzungsart Nach dem Erwerb wird die Immobilie einer vom Eigentümer bestimm- ten Nutzung zugeführt. Da eine Immobilie „an sich“ keinen Wert hat, ist die Nutzung der Immobilie ausschlaggebend, denn dadurch wird auch der Wert definiert. Vom Gesetzgeber – auch in Deutschland – werden unterschiedliche Mechanismen (Gesetze, Verordnungen, etc.) eingesetzt, um die gewählte Nutzungsart zu besteuern. Wir als Berater sind dann gefordert, für die jeweils gewählte Nut- zungsart eine optimierte steuerliche Struktur zu finden. Dazu bedarf es der Kenntnis über die unterschiedlichen steuerlichen Vorschriften in Spanien, in Deutschland und im DBA. In Spanien unterscheiden wir folgende Nutzungsarten: ▶ Selbstnutzung durch den Eigentümer, ▶ Wohnungsvermietung, wenn der Eigentümer eine natürliche Person ist, ▶ Wohnungsvermietung, wenn der Eigentümer eine juristische Person ist, ▶ Touristische Vermietung, wenn der Eigentümer eine natürliche Person ist, und ▶ Touristische Vermietung, wenn der Eigentümer eine juristische Person ist. Auf diese Nutzungsarten gehen wir ein, beschreiben rechtliche Beson- derheiten und Stolperfallen und weisen darauf hin wie man diese ver- meiden kann. Veräußerung - Erbfall - Schenkung Als letzte Stufe des Zyklus erfolgt die Veräußerung, der Erbfall oder die Schenkung. Lösungsangebot Die vorhandene und beschriebene Komplexität lässt sich durchbrechen. Wir stellen Ihnen Strukturen vor, die aufgrund aller Einflußfaktoren als sinngebend bezeichnet werden können. Solche Strukturen, müssen (sollten) von Beginn weg mit dem Blick auf die Steuervorschriften beider Länder und auch auf die des DBAs ausgelo- tet und besprochen werden. Das funktioniert nur, wenn der Eigentümer die Struktur gemeinsam mit dem deutschen und spanischen Steuerbera- ter und Rechtsanwalt besprechen kann. Es muss (sollte) ein inhaltstiefer Austausch zwischen den Spezialisten in beiden Ländern erfolgen. Das Ziel sollte sein, alles in einer Hand mit einem Büro abzuarbeiten ,was auch aus sprachlichen und inhaltlichen Gründen eine erhebliche Vereinfachung bedeuten würde. ■ „Einfachheit kann nur erreicht werden, wenn man sich durch die Tiefen der Komplexität hindurcharbeitet.“ „Bei uns paart sich spanische Leidenschaft und deutsche Gründlichkeit.“

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