Mandantendepesche Mallorca2030 - II. Die vermietete Immobilie

Lust auf Zukunft

16 Eine Publikation der European@ccounting Center of Competence®Mallorca 2030 FAZIT Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass es zur Vermeidung der Vermögensteuer in Spanien sinnvoll ist, dass die Eheleute Sonnenschein gemeinsam die Immobilie erwerben und dass ein entsprechender Teil der Anschaffungskosten durch Fremdkapital finanziert werden soll. Zur Vermeidung späterer vermögensteuerlicher Belastungen sind Gestal- tungen zusammen mit der finanzierenden Bank zu finden, damit eine Tilgung des Darlehens bis zum Erreichen der Vermögensteuerpflicht möglich ist, aber darüber hinaus verhindert wird bzw. die Tilgung im Zusammenhang mit deutschen Vermögenswerten steht. Von einem Erwerb mit den minderjährigen Kindern raten wir ab, da strenge formale gesetzliche Vorgaben, wie z. B. Notwendigkeit von „Ergänzungspflegern“ notwendig würden. Diese Ausführungen gelten sinngemäss auch für die Erbschaftsteuer, damit die spanische Erbschaftsteuer den 1 %-igen Steuersatz nicht über- steigt. Von dem Erwerb der Immobilie über eine deutsche oder spani- sche Kapitalgesellschaft und der ausschließlichen privaten Nutzung der Immobilie ist abzuraten. Um in einer solchen Konstellation die spanische Vermögensteuer zu vermeiden, würde man eine deutsche „Mutterkapital- gesellschaft“ sowie eine spanische „Tochterkapitalgesellschaft“ errichten müssen. Neben dem erheblichen administrativen Aufwand steht jedoch auch der steuerliche Nachteil einer steuerlichen Mehrbelastung aus einer sogenannten „verdeckten Gewinnausschüttung“ (siehe dazu „Häufig gestellte Fragen“) gegenüber. Würde die spanische Kapitalgesellschaft die Ferienimmobilie unentgeltlich der Familie zur Nutzung überlassen, würden den Gesellschaftern in Deutschland Einkünfte fiktiv zugerechnet, die fortlaufend versteuert werden müssten. Derzeit haben sehr viele „Deutsche“ mit einer solchen Struktur erhebliche steuerliche Probleme mit ihren Finanzämtern. Bei einer Gesamtbetrachtung des Sachverhaltes erscheinen uns die teil- weise beschriebene „schlimmen“ Berichterstattung über Schwierigkeiten beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca als völlig unangemessen. ■ II. Die vermietete Immobilie Besonderheiten bei der Besteuerung der Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum in Spanien von einem NIchtresidenten. Kurzdarstellung unserer Lösung bis hin zur Erstellung der deutschen DATEV-Formulare Anlage „V“ und Anlage „AUS“. von Asesor Fiscal - Steuerberater Dipl.-Kfm. Willi Plattes & Steuerberater Prof. Dr. habil. Günther Strunk FAMILIE SONNENSCHEIN W er heute ein Ferienhaus kauft, denkt vielfach schon bei der Anschaffung über eine Vermietung nach. Familie Sonnenschein lässt sich auch von uns beraten um die Auswirkungen in Spanien und auch in Deutschland zu erfahren. Wir erläutern auch hier die Auswirkungen bei den jeweiligen Steuerarten. EINKOMMENSTEUER Einkommensteuer in Spanien während der Vermietung Wenn wir in Deutschland den Begriff „Werbungskosten“ verwenden, verstehen wir darunter alle durch diese Einkunftsart veranlassten abzugs- fähigen Aufwendungen. In Spanien kann man diese Definition ebenfalls verwenden, da auch hier alle Kosten, die dazu dienen,eine Mieteinnahme zu erzielen, als abzugs- fähig anzusehen sind. Daraus folgt, dass einerseits alle Mieteinnahmen anzusetzen sind und auch alle Aufwendungen, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen. Bei der Berücksichtigung der „Kosten“ in Spanien haben wir allerdings, im Gegensatz zu Deutschland, eine völlig andere Struktur der möglichen „Abzugsfähigkeit“. Anhand der nebenstehenden Grafik erkennen sie einen Teil der rela- tiv komplizierten Struktur über die „Abzugsfähigkeit“. In unserem neu erschienen Buch „Spanische Ein- künfte aus Vermietung und Verpach- tung für deutsche Nichtresidenten“ (ISBN: 978-3-7412-6112-8 - Sie finden das Buch bei Amazon.de unter dem Stichwort „Mallorca 2030“ ) haben wir anhand eines ausführlichen Beispiels auf 30 Seiten die Vorschriften und Besonderheiten gegenüber Deutsch- land dargestellt. An dieser Stelle gehen wir nur auf einige Grundsätze ein: ▶ Kosten können nur geltend gemacht werden, wenn entsprechende Einnahmen erzielt werden. Eine taggenau Berechnung ist erforderlich. ▶ Für die Tage die nicht vermietet sind ist eine „Eigennutzung“ zu versteuern. Dabei gelten die gleichen Berechnungsgrundsätze, die wir bei der „selbstgenutzten Immobilie“ dargestellt haben. ▶ Negative Einkünfte, die evtl. mit anderen positiven Einkünften in Spanien verrechnet werden, gibt es für Nichtresidenten nicht. ▶ Es können nur „beschränkt abzugsfähige Kosten“ für vier Jahre vorgetragen werden. Danach sind diese unwiderruflich für die Einkunftsberechnung verloren. ▶ Es muss jedes Quartal eine Steuererklärung (Modelo 210) - wenn eine Zahllast errechnet wurde - erstellt und beim Finanzamt eingereicht werden. Einkommensteuer in Deutschland während der Vermietung Zu den deutschen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehö- ren auch solche aus der Vermietung von Grundstücken im Ausland. Ob Vermietungs- und / oder Verpachtungseinkünfte vorliegen, richtet sich ausschließlich nach den deutschen Vorschriften. Spanische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Rendimientos de bienes inmuebles Unterschiedliche Behandlung der anfallenden Kosten 3. UA Unbeschränkt abzugsfähige Kosten 3.2. UAV Unabhängig von den Vermietungstagen absetzbar 3.1. UAT Anteilig pro Vermietungstag 2. BA Beschränkt abzugsfähige Kosten 2.2. BAV Unabhängig von den Vermietungstagen absetzbar 2.1. BAT Anteilig pro Vermietungstag 1. A Aktivierungspflichtige Kosten Absetzung für Abnutzung von bis zu 3% möglich European@ccounting Center of Competence® 3.2. UAV Steuerberatung für die Vermietungstätigkeit 3.1. UAT Grundsteuer 2.2. BAV Malerarbeiten für eine Renovierung 2.1. BAT Zinsaufwand eines Darlehen Einbau von dreifach verglasten Fenster Beispiele „Wer von der Zukunft nichts Gutes erwartet, der sollte lieber nicht warten.“ „Wer heute nichts tut, lebt morgen wie gestern.“

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