Mandantendepesche Mallorca2030 - III. Erwerbsnebenkosten

Lust auf Zukunft

Eine Publikation der European@ccounting Center of Competence®Mallorca 2030 7 III. Erwerbsnebenkosten Die Erwerbsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind mit ca. 12 % im Vergleich zu Deutschland sehr hoch von Asesor Fiscal - Steuerberater Dipl.-Kfm. Willi Plattes B ei Immobilienkäufen in Spanien muss den Transaktionskosten besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Im Folgenden beschreiben wir die notwendigen Schritte und die unterschied- lichen Kostenpositionen die es zu beachten gilt um den Erwerbs- vorgang zu einem soliden Ende zu führen. D.h., dass der Erwerber im Eigentumsregister als Eigentümer eingetragen ist, alle Steuern bezahlt sind und keine sichtbaren Risiken vom Verkäufer übertragen wurden. Was die „Sorgfältige Prüfung“ vor dem Kaufvorgang betrifft, verweisen wir auf unser 250seitiges Buch „Vermeidung von Risiken beim Immobi- lienerwerb auf Mallorca“ ISBN: 978-3-7392-5263-6. Bei Amazon ist dieses Buch unter dem Suchkriterium „Mallorca 2030“ zu finden. Darin ist der Prozess der „sorgfältigen Prüfung“ im Detail beschrieben. Nach der Entscheidung für eine Immobilie beginnt der Erwerbsprozess i.d.R. mit dem Optionsvertrag. Optionsvertrag Das Instrument des Optionsvertrages ist in Deutschland unbekannt. In Spanien ist das ein übliches Verfahren. Im Optionsvertrag sichert der Verkäufer dem Käufer zu, dass die Immobilie bestimmte Eigenschaften aufweist und Voraussetzungen erfüllt (Dimensionen, baurechtliche und technische Voraussetzungen, etc.). Diese zugesicherten Eigenschaften und Voraussetzungen werden überprüft. Für die Prüfung vereinbaren die Parteien eine bestimmte Zeitspanne, innerhalb der Verkäufer die Immobilie an niemand anderen verkaufen darf. In dieser Zeit entschei- det man sich dann auch für die Struktur, die einerseits zur Nutzung des Objektes und andererseits die persönlichen Lebensumstände der Käufer berücksichtigt. Der Käufer zahlt dafür eine sog. Optionsprämie in Höhe von üblicher- weise 10 % des verhandelten Kaufpreises. Diese Optionsprämie wird i.d.R. auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwaltes/Steuerberaters/Notars eingezahlt und auf den Kaufpreis angerechnet, wenn die zugesicherten Eigenschaften auch alle vorliegen. Achtung: Aufgrund der immer strengeren Auflagen im Rahmen des Geldwäschegesetzes und des damit verbundenen Aufwandes und der Risiken sind viele spanische Notare davon abgekommen, die Zahlungs- abwicklung über ein Treuhandkonto anzubieten. In dieser Phase muss der Verkäufer alle Unterlagen besorgen, die dann von den Beratern des Käufers gesichtet, bearbeitet und überprüft wer- den müssen. Bei Nichterfüllung der zugesicherten Voraussetzungen - so sollte das vertraglich vereinbart sein - erhält der Käufer das Geld zurück. Vertragsstrafen sollten mit vereinbart werden. Man kann im Eigentumsregister ein Ankaufsrecht für ein Grund- stück begründen und absichern. Wenn die folgenden Vorausset- zungen erfüllt sind, erhält man ebenfalls eine Absicherung für evtl. Beitreibungsmaßnahmen gegen den derzeitigen Eigentümer: ▶ Klare Vereinbarungen der Vertragsparteien in einer öffentlichen Urkunde (Escritura). ▶ Festsetzung des Kaufpreises. ▶ Bestimmung einer Frist, innerhalb der die Option auszuüben ist, längstens jedoch vier Jahre, bei Mietverträgen mit Optionsrecht die Dauer des Mietvertrages. ▶ Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITP), sofern es sich nicht um ein neues, oder im Sinn des Umsatzsteuergesetzes saniertes Objekt handelt (dann fällt Umsatzsteuer/IVA an). Die ITP und ggfs. IVA bezieht sich ausschließlich auf die Höhe des Optionspreises, nicht des vereinbarten Kaufpreises. ▶ Eintragung ins Eigentumsregister kann erfolgen. ▶ Pfändungen gegen den Optionsgeber, soweit sie nach Eintragung der Option ins Eigentumsregister erfolgen, werden nach Ausübung des Optionsrechtes ohne Gegenleistung ersatzlos gestrichen. Da der Optionsvertrag ein eigenständiges und handelbares Recht dar- stellt, kann dieser Vertrag auch verkauft werden. Die Veräußerung von Optionsverträgen durch Privatpersonen wird in voller Höhe mit Grun- derwerbsteuer (ITP) belastet. Der Gewinn wird in Spanien und auch in Deutschland der Besteuerung unterworfen. Beispiel: Eine Privatperson erwirbt von einem Bauträger für eine im Bau befindliche Immobilie eine Option über einen Wert von 100.000 €. Nach sechs Monaten veräußert sie den Optionsvertrag zum Preis von 150.000 €. Der Betrag von 150.000 € unterliegt, neben der Einkom- mensteuer, auch der spanischen Grunderwerbsteuer. Wenn der neue Optionsnehmer dann die erworbene Option durch den Kauf der Immo- bilie ausübt, wird nochmals die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis fällig, da es sich um zwei Rechtsgeschäfte handelt. Notarvertrag In Spanien erfüllt der Notar andere Aufgaben als in Deutschland. Das spanische Notariats- und Grundbuchsystem hat sich – auch auf- grund von Betrugsfällen – bezüglich der gesamten Abläufe und Kon- trollmechanismen hin zu einer (nach spanischer Definition) gesi- cherten Eigentumsübetragung der erworbenen Immobilie verändert. Das spanische Notariats- und Grundbuchsystem regelt die rechts- wirksame Übertragung des Eigentums. Um dies zu erreichen, sind laut spanischem Recht drei Anforderungen zu erfüllen: ▶ Einerseits ist ein „geeigneter Vertrag“ über den Vorgang erforderlich, der ein Kauf, ein Tausch oder eine Überlassung zur Begleichung von Schulden sein kann. ▶ Andererseits ist die Übergabe der Sache erforderlich, was im Fall einer Immobilie die Übergabe des Besitzes bedeutet. ▶ Anders als in Deutschland ist beim notariellen Akt der Kaufpreis zu bezahlen. Notargebühren und Grundbuchkosten: Als Faustregel sollte man ca. 1,0 % des Kaufpreises kalkulieren. Diese beschriebenen Vor- schriften auf die wir uns hier beziehen, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (Código Civil) enthalten und gelten in ganz Spanien. Bei einem „geeigneten Vertrag“ handelt es sich nach spanischem Recht um einen Vertrag oder eine Vereinbarung, die in jeglicher Form gültig ist, in welcher er/sie abgeschlossen wurde. Dies kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Doch wenn der Vertragsgegenstand eine Immobilie ist, so verfügt der Código Civil, dass dies in einem öffentlichen Dokument beurkundet sein muss. Ist der notarielle Vertrag abgeschlossen, wird das Eigentum nicht über- tragen, bis die Übergabe des Besitzes der Immobilie an den Käufer erfolgt ist. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass trotz der Übergabe des Besitzes das Eigentum erst zu einem späteren Zeitpunkt übertragen wird, doch ist diese Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien wirksam. Im Verhältnis gegenüber Dritten gilt das Eigentum immer als übertragen. Darüber hinaus hat die notarielle Urkunde noch weitere Wirkungen. Sie stellt einen vollständigen Beweis für das Datum des Vertrags und des dokumentierten Sachverhalts dar und sie ist die Voraussetzung für die Eintragung der Übertragung ins Grundbuch und Eigentumsregister. Dies alles gründet sich einerseits auf die Beratung und die Legalitäts- kontrolle durch den Notar, andererseits auf die öffentliche Bezeugung, deren Durchführung untrennbar mit diesen Aktivitäten verbunden ist. Die Eintragung im spanischen Eigentumsregister stellt nicht die Über- tragung des Eigentums dar. Sie hat zum Zweck, jene Eigentumsübertra- gungen öffentlich zu machen, die bereits im Augenblick der Urkundener- richtung stattgefunden haben, damit Dritte darüber Kenntnis erlangen können. Center of Competence®Mallorca 20307

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